[상가건물임대차보호법 핵심노트 및 기출문제] 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 같은 민법에 대한 특별법입니다. 공인중개사 시험에 평균적으로 2년에 한 문제 이상 출제되는 경향이 있고 시사적인 문제이기도 하므로 알아두면 유익할 것입니다. 상가건물임대차보호법과 시행령 핵심노트
[상가건물임대차보호법 핵심노트 및 기출문제] 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 같은 민법에 대한 특별법입니다. 공인중개사 시험에 평균적으로 2년에 한 문제 이상 출제되는 경향이 있고 시사적인 문제이기도 하므로 알아두면 유익할 것입니다. 상가건물임대차보호법과 시행령 핵심노트
상가 임대차 보호 법과 시행령 입법 목적 ① 상가 임대차에 관해서 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 민법에 대한 특례를 규정 ② 특별 법에서 민법보다 우선해서 적용한다.③ 이 법 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.(강행 규정)적용 대상 및 요건 ① 사업자 등록의 대상이 되는 상가 임대차 ② 사업자 등록 범위는 부가 가치세 법 소득세 법 또는 법인세 법에 의한 사업자 등록을 한다.(판례)상가는 임대차 목적물인 건물을 영리 목적으로 영업용으로 사용하는 임대차, 공부 상의 표시가 아닌 실질적인 판단, 단지 상품의 보관, 제조, 가공 등 사실 행위만이 수행하는 공장, 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우와 할 수는 없지만 사실 행위와 아울러 영리를 목적으로 하는 활동이 이뤄지면 상가에 해당한다.③ 미등기 전세에도 적용 ④ 한때 사용을 위한 임대차는 적용하지 않는다.일정액 이하의 환산 보증금 ① 환산 보증금은-보증금+월차 삯 x100② 적용 대상 환산 보증금의 범위서울 특별시-9억원 과밀 억제 지역 및 부산 광역시-6억 9천만원 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 등 5억 4천만원 기타 지역-3억 7천만원 ③ 대항력, 임차인의 계약 갱신 시의 임차와 보증금의 증감 청구권에 관한 규정, 권리금 관련 규정, 임차 연체로 해약, 표준 계약서 작성하는 규정은 보증 금액에 대해서도 적용된다.제삼자에 대한 대항력 경쟁력의 요건 ① 건물의 인도와 사업자 등록을 한 다음날부터 제삼자에 대한 대항력이 발생한다.② 관할 세무서의 확정 일자는 우선 변제권 요건이다.③ 배당 요구의 종기까지 존속해야 한다.(판례 1)사업자 등록 신청서에 첨부한 임대차 계약서상의 임대차 목적물 소재지가 해당 상가 건물에 대한 등기부 상의 표시와 불일치할 경우 유효한 임대차 공시 방법이 아니다.(판례 2)일부 임차할 경우에는 사업자 등록 신청서에 도면을 첨부하여야 한다.(판례 3)전대할 경우 임차인이 상가 건물 임대차 보호 법상의 대항력 및 우선 변제권을 유지하려면 건물은 직접 점유하며 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자 등록을 해야 한다.(판례 4)사업자가 폐업 신고를 내고 다시 같은 상호 및 등록 번호 사업자 등록을 해도 대항력 및 우선 변제권이 그대로 존속한다고는 말할 수 없다.대항력의 내용 ① 임차 건물의 양수인은, 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.② 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받까지 임대차 관계는 존속될 것으로 본다.보증금의 우선 변제권 우선 변제권 요건과 내용 ① 경매나 공매시에 임차인 소유 부지를 포함한 상가의 매각 대금에서 후순위 권리자보다 우선하고 변제를 받을 권리 ② 양수인에 임차 건물을 양도하지 않으면 우선 변제로 보증금을 받지 못한다.③ 은행 등 금융 기관이 우선 변제권을 취득한 임차인의 보증금 반환 채권을 양수한 경우 우선 변제권을 계승한다.다만 임차인이 대항 요건을 상실한 경우 임차권 등기가 말소될 경우 임대차 등기가 말소된 경우 금융 기관은 승계할 수 없다.④ 금융 기관은 우선 변제권을 행사하기 위해서 임차인을 대리하거나 대위 하여서 임대차를 해지할 수 없다.우선 변제권 행사 ① 소액 사건 심판 법을 준용한다.② 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행 개시 요건으로 하지 않는다.소액 보증금의 우선 변제 ① 경매 신청 등기 전에 대항 요건을 갖춘 경우에는 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하고 변제를 받을 권리 ② 우선 변제를 받은 임차인의 범위와 일정액의 범위 서울-6500만원(2200만원)과밀 억제 구역-5500만원(1900만원)광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시-3,800만원(1300만원)기타 지역-3,000만원(1,000만원)③ 일정액이 상가 가격의 2분의 2분에 한한다.④ 임차인이 두 사람 이상으로 일정액의 합이 상가 2분의 1을 초과하는 경우, 각 임차인의 일정액의 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다.임차권 등기 명령 제① 보증금을 상환하지 못한 임차인은 임차 주택 소재지 지방 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있다.② 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선 변제권을 취득한다.③ 임차권 등기 집행에 따른 임차권 등기를 마친 건물을 그 후에 임차한 세입자는 소액 보증금 최대 우선 변제를 받을 권리가 없다.④ 임차권 등기에 관한 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.민법에 따른 임대차 등기의 효력 ① 대항력과 우선 변제권을 취득한다.② 임대차 등기 신청서 사업자 등록을 신청한 날, 임차 건물을 점유한 날, 임대차 계약서 상의 확정 일자를 받은 날을 기재해야 한다.존속 기간 ① 기간 규정이 없거나 기간을 일년 미만으로 정한 임대차는 일년으로 본다.다만 임차인이 1년 미만으로 정한 기간은 유효하다.② 임대차가 종료된 경우에도 임차인은 보증금을 돌려받까지 임대차 관계는 존속한다.③ 임차인은 감염증의 예방 및 관리에 관한 법률에 의한 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임대차 계약을 해지할 수 있는, 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(2022년 1월 신설)계약의 갱신 ① 임대인은 임차인이 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 이유 없이 거부할 수 없는.② 처음의 임대차 계약 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 십년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있다.③ 임대인의 동의를 얻어 전대인은 임차인의 계약 갱신 요구권을 행사 기간 이내에 임차인을 대신해서 행사할 수 있다.계약 갱신 거절 이유 ① 임차인이 3기 임차 금액을 연체 ② 임차인이 허위 혹은 부정으로 임차한 경우 ③ 임대인 세입자 합의 하에 보상을 제공한 경우 ④ 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대 ⑤ 임차인이 건물의 전부 혹은 일부를 고의만 중과실로 파손 ⑥ 건물의 전부 또는 일부가 멸실되여 임대차 목적 달성 못할 경우 ⑦ 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우⑧ 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 임차인의 권리금 회수 보호 ① 권리금 계약과 신규 임대차 배상 청구하기 ②.임대인은 임대차 기간이 만료되는 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 권리금을 지급하는 것을 방해해서는 안 된다.① 신규 임차인에게 권리금을 요구하는 행위 ② 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지불하지 않는 행위 ③ 신규 임차인에 현저히 높은 임차와 보증금을 요구하는 행위 ⑤ 정당한 이유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하는 행위권 리김 회수 기회 보호 제한 ① 계약 갱신 요구를 거절한 정당한 이유가 있는 경우 ② 신규 임차인이 보증금 또는 임차를 지급하는 자력이 없는 경우 ③ 신규 임차인으로서의 의무에 위반할 우려가 있거나 유지하기 어려운 경우 ④ 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용한 권리금 회수 기회 보호 제한 ① 계약 갱신 청구권이 있는 액자를 넘지 못하고 증액이 당한 뒤 일년 이내에는 증액 청구를 할 수 없다.② 증액 비율을 초과할 경우 초과하는 범위 내에서 무효로 부당 이득의 반환을 요구할 수 있다.③ 전 어른과 전 어른의 관계에도 적용된다.임대차 정보의 제공 상가 건물 임대차에 이해 관계가 있는 자는 관할 세무서장에 확정 일자 부여 날 치임 및 보증금 등 정보의 제공을 신청할 수 있다.임대차 계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 얻어 정보 제공을 신청할 수 있다.이해 관계인의 범위 ① 임대차 계약의 임대인, 임차인 ② 상가 건물의 소유자 ③ 우선 변제권을 승계한 금융 기관 ④ 법원의 판결을 받은 자 정보의 범위 ① 임대인, 임차인의 인적 사항 ② 상가 건물 소재지, 임대차 목적물 및 면적 ③ 사업자 등록 신청일 ④ 보증금 임차 및 임대차 기간 ⑤ 확정 일자 부여 날 ⑥ 임대차 계약 변경 일, 갱신일 상가 건물 임대차 보호 법 및 시행령의 기출 문제(출처 큐 넷)
상가 임대차 보호 법과 시행령 입법 목적 ① 상가 임대차에 관해서 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 민법에 대한 특례를 규정 ② 특별 법에서 민법보다 우선해서 적용한다.③ 이 법 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.(강행 규정)적용 대상 및 요건 ① 사업자 등록의 대상이 되는 상가 임대차 ② 사업자 등록 범위는 부가 가치세 법 소득세 법 또는 법인세 법에 의한 사업자 등록을 한다.(판례)상가는 임대차 목적물인 건물을 영리 목적으로 영업용으로 사용하는 임대차, 공부 상의 표시가 아닌 실질적인 판단, 단지 상품의 보관, 제조, 가공 등 사실 행위만이 수행하는 공장, 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우와 할 수는 없지만 사실 행위와 아울러 영리를 목적으로 하는 활동이 이뤄지면 상가에 해당한다.③ 미등기 전세에도 적용 ④ 한때 사용을 위한 임대차는 적용하지 않는다.일정액 이하의 환산 보증금 ① 환산 보증금은-보증금+월차 삯 x100② 적용 대상 환산 보증금의 범위서울 특별시-9억원 과밀 억제 지역 및 부산 광역시-6억 9천만원 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 등 5억 4천만원 기타 지역-3억 7천만원 ③ 대항력, 임차인의 계약 갱신 시의 임차와 보증금의 증감 청구권에 관한 규정, 권리금 관련 규정, 임차 연체로 해약, 표준 계약서 작성하는 규정은 보증 금액에 대해서도 적용된다.제삼자에 대한 대항력 경쟁력의 요건 ① 건물의 인도와 사업자 등록을 한 다음날부터 제삼자에 대한 대항력이 발생한다.② 관할 세무서의 확정 일자는 우선 변제권 요건이다.③ 배당 요구의 종기까지 존속해야 한다.(판례 1)사업자 등록 신청서에 첨부한 임대차 계약서상의 임대차 목적물 소재지가 해당 상가 건물에 대한 등기부 상의 표시와 불일치할 경우 유효한 임대차 공시 방법이 아니다.(판례 2)일부 임차할 경우에는 사업자 등록 신청서에 도면을 첨부하여야 한다.(판례 3)전대할 경우 임차인이 상가 건물 임대차 보호 법상의 대항력 및 우선 변제권을 유지하려면 건물은 직접 점유하며 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자 등록을 해야 한다.(판례 4)사업자가 폐업 신고를 내고 다시 같은 상호 및 등록 번호 사업자 등록을 해도 대항력 및 우선 변제권이 그대로 존속한다고는 말할 수 없다.대항력의 내용 ① 임차 건물의 양수인은, 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.② 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받까지 임대차 관계는 존속될 것으로 본다.보증금의 우선 변제권 우선 변제권 요건과 내용 ① 경매나 공매시에 임차인 소유 부지를 포함한 상가의 매각 대금에서 후순위 권리자보다 우선하고 변제를 받을 권리 ② 양수인에 임차 건물을 양도하지 않으면 우선 변제로 보증금을 받지 못한다.③ 은행 등 금융 기관이 우선 변제권을 취득한 임차인의 보증금 반환 채권을 양수한 경우 우선 변제권을 계승한다.다만 임차인이 대항 요건을 상실한 경우 임차권 등기가 말소될 경우 임대차 등기가 말소된 경우 금융 기관은 승계할 수 없다.④ 금융 기관은 우선 변제권을 행사하기 위해서 임차인을 대리하거나 대위 하여서 임대차를 해지할 수 없다.우선 변제권 행사 ① 소액 사건 심판 법을 준용한다.② 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행 개시 요건으로 하지 않는다.소액 보증금의 우선 변제 ① 경매 신청 등기 전에 대항 요건을 갖춘 경우에는 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하고 변제를 받을 권리 ② 우선 변제를 받은 임차인의 범위와 일정액의 범위 서울-6500만원(2200만원)과밀 억제 구역-5500만원(1900만원)광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시-3,800만원(1300만원)기타 지역-3,000만원(1,000만원)③ 일정액이 상가 가격의 2분의 2분에 한한다.④ 임차인이 두 사람 이상으로 일정액의 합이 상가 2분의 1을 초과하는 경우, 각 임차인의 일정액의 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다.임차권 등기 명령 제① 보증금을 상환하지 못한 임차인은 임차 주택 소재지 지방 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있다.② 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선 변제권을 취득한다.③ 임차권 등기 집행에 따른 임차권 등기를 마친 건물을 그 후에 임차한 세입자는 소액 보증금 최대 우선 변제를 받을 권리가 없다.④ 임차권 등기에 관한 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.민법에 따른 임대차 등기의 효력 ① 대항력과 우선 변제권을 취득한다.② 임대차 등기 신청서 사업자 등록을 신청한 날, 임차 건물을 점유한 날, 임대차 계약서 상의 확정 일자를 받은 날을 기재해야 한다.존속 기간 ① 기간 규정이 없거나 기간을 일년 미만으로 정한 임대차는 일년으로 본다.다만 임차인이 1년 미만으로 정한 기간은 유효하다.② 임대차가 종료된 경우에도 임차인은 보증금을 돌려받까지 임대차 관계는 존속한다.③ 임차인은 감염증의 예방 및 관리에 관한 법률에 의한 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임대차 계약을 해지할 수 있는, 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(2022년 1월 신설)계약의 갱신 ① 임대인은 임차인이 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 이유 없이 거부할 수 없는.② 처음의 임대차 계약 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 십년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있다.③ 임대인의 동의를 얻어 전대인은 임차인의 계약 갱신 요구권을 행사 기간 이내에 임차인을 대신해서 행사할 수 있다.계약 갱신 거절 이유 ① 임차인이 3기 임차 금액을 연체 ② 임차인이 허위 혹은 부정으로 임차한 경우 ③ 임대인 세입자 합의 하에 보상을 제공한 경우 ④ 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대 ⑤ 임차인이 건물의 전부 혹은 일부를 고의만 중과실로 파손 ⑥ 건물의 전부 또는 일부가 멸실되여 임대차 목적 달성 못할 경우 ⑦ 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우⑧ 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 임차인의 권리금 회수 보호 ① 권리금 계약과 신규 임대차 배상 청구하기 ②.임대인은 임대차 기간이 만료되는 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 권리금을 지급하는 것을 방해해서는 안 된다.① 신규 임차인에게 권리금을 요구하는 행위 ② 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지불하지 않는 행위 ③ 신규 임차인에 현저히 높은 임차와 보증금을 요구하는 행위 ⑤ 정당한 이유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하는 행위권 리김 회수 기회 보호 제한 ① 계약 갱신 요구를 거절한 정당한 이유가 있는 경우 ② 신규 임차인이 보증금 또는 임차를 지급하는 자력이 없는 경우 ③ 신규 임차인으로서의 의무에 위반할 우려가 있거나 유지하기 어려운 경우 ④ 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용한 권리금 회수 기회 보호 제한 ① 계약 갱신 청구권이 있는 액자를 넘지 못하고 증액이 당한 뒤 일년 이내에는 증액 청구를 할 수 없다.② 증액 비율을 초과할 경우 초과하는 범위 내에서 무효로 부당 이득의 반환을 요구할 수 있다.③ 전 어른과 전 어른의 관계에도 적용된다.임대차 정보의 제공 상가 건물 임대차에 이해 관계가 있는 자는 관할 세무서장에 확정 일자 부여 날 치임 및 보증금 등 정보의 제공을 신청할 수 있다.임대차 계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 얻어 정보 제공을 신청할 수 있다.이해 관계인의 범위 ① 임대차 계약의 임대인, 임차인 ② 상가 건물의 소유자 ③ 우선 변제권을 승계한 금융 기관 ④ 법원의 판결을 받은 자 정보의 범위 ① 임대인, 임차인의 인적 사항 ② 상가 건물 소재지, 임대차 목적물 및 면적 ③ 사업자 등록 신청일 ④ 보증금 임차 및 임대차 기간 ⑤ 확정 일자 부여 날 ⑥ 임대차 계약 변경 일, 갱신일 상가 건물 임대차 보호 법 및 시행령의 기출 문제(출처 큐 넷)
상가건물임대차보호법과 시행령 입법목적 ① 상가건물임대차에 관하여 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 민법에 대한 특례를 규정 ② 특별법에서 민법보다 우선하여 적용한다. ③ 이 법 규정을 위반한 약정에서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. (강행규정) 적용대상 및 요건 ① 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차 ② 사업자등록의 범위는 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 의한 사업자등록을 말한다. (판례) 상가건물이란 임대차 목적물인 건물을 영리목적으로 영업용으로 사용하는 임대차, 공부상 표시가 아닌 실질적인 판단, 단순히 상품의 보관, 제조, 가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장, 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 사실행위와 함께 영리를 목적으로 하는 활동이 행해진다면 상가건물에 해당한다.③ 미등기 전세에도 적용④일시 사용을 위한 임대차는 적용하지 않는다. 일정액 이하의 환산보증금 ① 환산보증금이란 – 보증금+월차임x100② 적용대상 환산보증금의 범위 서울특별시-9억원 과밀억제지역 및 부산광역시-6억9천만원광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 등 -5억4천만원 기타지역 -3억7천만원 ③ 대항력, 임차인의 계약갱신 시 차임과 보증금 증감청구권에 관한 규정, 권리금에 관한 규정, 차임 연체와 해지, 표준계약서 작성 규정은 보증금액에 대해서도 적용된다. 제3자에 대한 대항력 대항력 요건 ① 건물의 인도와 사업자 등록을 한 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다. ② 관할 세무서로부터의 확정일자는 우선변제권의 요건이다. ③ 배당요구의 종기까지 존속해야 한다. (판례 1)사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상 임대차목적물 소재지가 해당 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우 유효한 임대차공시방법이라 할 수 없다. (판례 2) 일부 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 도면을 첨부하여야 한다. (판례 3) 전대할 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물은 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다. (판례 4)사업자가 폐업신고를 하고 다시 같은 상호 및 등록번호 사업자등록을 하더라도 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다. 대항력의 내용 ①임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ② 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 보증금 우선변제권 우선변제권의 요건과 내용 ①경매나 공매시 임대인 소유 부지를 포함한 상가건물 매각대금에서 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리 ②양수인에게 임차건물을 양도하여야 우선변제로 보증금을 받을 수 있다. ③ 은행 등 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 양수한 경우 우선변제권을 승계한다. 다만 임차인이 대항요건을 상실한 경우 임차권 등기가 말소된 경우, 임대차 등기가 말소된 경우 금융기관은 승계할 수 없다. ④ 금융기관은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. 우선변제권 행사①소액사건심판법을 준용한다. ② 반대 의무의 이행이나 이행 제공을 집행 개시 요건으로 하지 않는다. 소액보증금 우선변제①경매신청등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리②우선변제받을 임차인의 범위와 일정액의 범위 서울-2200만원(1900만원)과밀억제구역-5500만원(1300만원)광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 -3,800만원(1,000만원)기타지역 -3,000만원(6500만원)③일정액이 상가건물가액의 2분의 2분에 한한다. ④ 임차인이 2인 이상이고 일정액의 합이 상가건물의 2분의 1을 초과하는 경우 각 임차인의 일정액 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다. 임차권등기명령 제①보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. ③ 임차권 등기명령 집행에 따른 임차권 등기를 마친 건물을 이후 임차한 임차인은 소액보증금 최우선 변제를 받을 권리가 없다. ④ 임차권 등기와 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 민법에 의한 임대차등기의 효력① 대항력과 우선변제권을 취득한다. ② 임대차등기신청서에 사업자등록을 신청한 날, 임차건물을 점유한 날, 임대차계약서상 확정일자를 받은 날을 기재해야 한다. 존속기간 ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 1년으로 본다. 다만 임차인이 1년 미만으로 정한 기간은 유효하다. ② 임대차가 종료된 경우에도 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속한다. ③ 임차인은 감염병 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 집합제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다, 임대인이 계약해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. (2022년 1월 신설) 계약갱신 ① 임대인은 임차인이 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.② 최초 임대차계약기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다. ③ 임대인의 동의를 얻어 전대인은 임차인의 계약갱신요구권을 행사기간 이내에 임차인을 대신하여 행사할 수 있다. 계약갱신거절사유 ①임차인이 3기의 차임액을 연체 ②임차인이 허위 또는 부정하게 임차한 경우 ③임대인 임차인 합의하에 보상을 제공한 경우 ④임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대 ⑤임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의로만 중과실로 파손 ⑥건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차목적 달성할 수 없는 경우 ⑦목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우 ⑧임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 임차인의 권리금 회수 보호①권리금 계약이란 신규 임대차 배상 청구하는 것②. 임대인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 알선한 신규 임차인이 권리금을 지급하는 것을 방해해서는 안 된다. ① 신규임차인에게 권리금을 요구하는 행위 ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③신규임차인에게 현저하게 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위 ⑤정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위권리금 회수기회보호제한 ①계약갱신요구를 거절한 정당한 사유가 있는 경우 ②신규임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 유지하기 어려운 경우 ④상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하고 있는 권리금 회수기회보호제한 ①계약갱신청구권이 있다. ② 증액비율을 초과한 경우 초과하는 범위 내에서 무효로 부당이득으로 반환을 요구할 수 있다. ③ 모든 어른과 모든 어른의 관계에도 적용된다. 임대차정보제공상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할세무서장에게 확정일자 부여일, 치임 및 보증금 등 정보의 제공을 신청할 수 있다. 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 임대인의 동의를 얻어 정보제공을 신청할 수 있다. 이해관계인의 범위 ①임대차계약의 임대인, 임차인 ②상가건물소유자 ③우선변제권을 승계한 금융기관 ④법원의 판결을 받은 자정보의 범위 ①임대인, 임차인의 인적사항 ②상가건물소재지, 임대차목적물 및 면적 ③사업자등록신청일 ④보증금차임 및 임대차기간 ⑤확정일자부여일⑥임대차계약변경일, 갱신일 상가건물임대차보호법 및 시행령 기출문제(출처큐넷)
상가건물임대차보호법과 시행령 입법목적 ① 상가건물임대차에 관하여 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 민법에 대한 특례를 규정 ② 특별법에서 민법보다 우선하여 적용한다. ③ 이 법 규정을 위반한 약정에서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. (강행규정) 적용대상 및 요건 ① 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차 ② 사업자등록의 범위는 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 의한 사업자등록을 말한다. (판례) 상가건물이란 임대차 목적물인 건물을 영리목적으로 영업용으로 사용하는 임대차, 공부상 표시가 아닌 실질적인 판단, 단순히 상품의 보관, 제조, 가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장, 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 사실행위와 함께 영리를 목적으로 하는 활동이 행해진다면 상가건물에 해당한다.③ 미등기 전세에도 적용④일시 사용을 위한 임대차는 적용하지 않는다. 일정액 이하의 환산보증금 ① 환산보증금이란 – 보증금+월차임x100② 적용대상 환산보증금의 범위 서울특별시-9억원 과밀억제지역 및 부산광역시-6억9천만원광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 등 -5억4천만원 기타지역 -3억7천만원 ③ 대항력, 임차인의 계약갱신 시 차임과 보증금 증감청구권에 관한 규정, 권리금에 관한 규정, 차임 연체와 해지, 표준계약서 작성 규정은 보증금액에 대해서도 적용된다. 제3자에 대한 대항력 대항력 요건 ① 건물의 인도와 사업자 등록을 한 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다. ② 관할 세무서로부터의 확정일자는 우선변제권의 요건이다. ③ 배당요구의 종기까지 존속해야 한다. (판례 1)사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상 임대차목적물 소재지가 해당 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우 유효한 임대차공시방법이라 할 수 없다. (판례 2) 일부 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 도면을 첨부하여야 한다. (판례 3) 전대할 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물은 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다. (판례 4)사업자가 폐업신고를 하고 다시 같은 상호 및 등록번호 사업자등록을 하더라도 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다. 대항력의 내용 ①임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ② 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 보증금 우선변제권 우선변제권의 요건과 내용 ①경매나 공매시 임대인 소유 부지를 포함한 상가건물 매각대금에서 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리 ②양수인에게 임차건물을 양도하여야 우선변제로 보증금을 받을 수 있다. ③ 은행 등 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 양수한 경우 우선변제권을 승계한다. 다만 임차인이 대항요건을 상실한 경우 임차권 등기가 말소된 경우, 임대차 등기가 말소된 경우 금융기관은 승계할 수 없다. ④ 금융기관은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. 우선변제권 행사①소액사건심판법을 준용한다. ② 반대 의무의 이행이나 이행 제공을 집행 개시 요건으로 하지 않는다. 소액보증금 우선변제①경매신청등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리②우선변제받을 임차인의 범위와 일정액의 범위 서울-2200만원(1900만원)과밀억제구역-5500만원(1300만원)광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 -3,800만원(1,000만원)기타지역 -3,000만원(6500만원)③일정액이 상가건물가액의 2분의 2분에 한한다. ④ 임차인이 2인 이상이고 일정액의 합이 상가건물의 2분의 1을 초과하는 경우 각 임차인의 일정액 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다. 임차권등기명령 제①보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. ③ 임차권 등기명령 집행에 따른 임차권 등기를 마친 건물을 이후 임차한 임차인은 소액보증금 최우선 변제를 받을 권리가 없다. ④ 임차권 등기와 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 민법에 의한 임대차등기의 효력① 대항력과 우선변제권을 취득한다. ② 임대차등기신청서에 사업자등록을 신청한 날, 임차건물을 점유한 날, 임대차계약서상 확정일자를 받은 날을 기재해야 한다. 존속기간 ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 1년으로 본다. 다만 임차인이 1년 미만으로 정한 기간은 유효하다. ② 임대차가 종료된 경우에도 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속한다. ③ 임차인은 감염병 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 집합제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다, 임대인이 계약해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. (2022년 1월 신설) 계약갱신 ① 임대인은 임차인이 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.② 최초 임대차계약기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다. ③ 임대인의 동의를 얻어 전대인은 임차인의 계약갱신요구권을 행사기간 이내에 임차인을 대신하여 행사할 수 있다. 계약갱신거절사유 ①임차인이 3기의 차임액을 연체 ②임차인이 허위 또는 부정하게 임차한 경우 ③임대인 임차인 합의하에 보상을 제공한 경우 ④임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대 ⑤임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의로만 중과실로 파손 ⑥건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차목적 달성할 수 없는 경우 ⑦목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우 ⑧임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 임차인의 권리금 회수 보호①권리금 계약이란 신규 임대차 배상 청구하는 것②. 임대인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 알선한 신규 임차인이 권리금을 지급하는 것을 방해해서는 안 된다. ① 신규임차인에게 권리금을 요구하는 행위 ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③신규임차인에게 현저하게 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위 ⑤정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위권리금 회수기회보호제한 ①계약갱신요구를 거절한 정당한 사유가 있는 경우 ②신규임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 유지하기 어려운 경우 ④상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하고 있는 권리금 회수기회보호제한 ①계약갱신청구권이 있다. ② 증액비율을 초과한 경우 초과하는 범위 내에서 무효로 부당이득으로 반환을 요구할 수 있다. ③ 모든 어른과 모든 어른의 관계에도 적용된다. 임대차정보제공상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할세무서장에게 확정일자 부여일, 치임 및 보증금 등 정보의 제공을 신청할 수 있다. 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 임대인의 동의를 얻어 정보제공을 신청할 수 있다. 이해관계인의 범위 ①임대차계약의 임대인, 임차인 ②상가건물소유자 ③우선변제권을 승계한 금융기관 ④법원의 판결을 받은 자정보의 범위 ①임대인, 임차인의 인적사항 ②상가건물소재지, 임대차목적물 및 면적 ③사업자등록신청일 ④보증금차임 및 임대차기간 ⑤확정일자부여일⑥임대차계약변경일, 갱신일 상가건물임대차보호법 및 시행령 기출문제(출처큐넷)
상가건물임대차보호법과 시행령 입법목적 ① 상가건물임대차에 관하여 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 민법에 대한 특례를 규정 ② 특별법에서 민법보다 우선하여 적용한다. ③ 이 법 규정을 위반한 약정에서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. (강행규정) 적용대상 및 요건 ① 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차 ② 사업자등록의 범위는 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 의한 사업자등록을 말한다. (판례) 상가건물이란 임대차 목적물인 건물을 영리목적으로 영업용으로 사용하는 임대차, 공부상 표시가 아닌 실질적인 판단, 단순히 상품의 보관, 제조, 가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장, 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 사실행위와 함께 영리를 목적으로 하는 활동이 행해진다면 상가건물에 해당한다.③ 미등기 전세에도 적용④일시 사용을 위한 임대차는 적용하지 않는다. 일정액 이하의 환산보증금 ① 환산보증금이란 – 보증금+월차임x100② 적용대상 환산보증금의 범위 서울특별시-9억원 과밀억제지역 및 부산광역시-6억9천만원광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 등 -5억4천만원 기타지역 -3억7천만원 ③ 대항력, 임차인의 계약갱신 시 차임과 보증금 증감청구권에 관한 규정, 권리금에 관한 규정, 차임 연체와 해지, 표준계약서 작성 규정은 보증금액에 대해서도 적용된다. 제3자에 대한 대항력 대항력 요건 ① 건물의 인도와 사업자 등록을 한 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다. ② 관할 세무서로부터의 확정일자는 우선변제권의 요건이다. ③ 배당요구의 종기까지 존속해야 한다. (판례 1)사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상 임대차목적물 소재지가 해당 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우 유효한 임대차공시방법이라 할 수 없다. (판례 2) 일부 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 도면을 첨부하여야 한다. (판례 3) 전대할 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물은 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다. (판례 4)사업자가 폐업신고를 하고 다시 같은 상호 및 등록번호 사업자등록을 하더라도 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다. 대항력의 내용 ①임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ② 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 보증금 우선변제권 우선변제권의 요건과 내용 ①경매나 공매시 임대인 소유 부지를 포함한 상가건물 매각대금에서 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리 ②양수인에게 임차건물을 양도하여야 우선변제로 보증금을 받을 수 있다. ③ 은행 등 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 양수한 경우 우선변제권을 승계한다. 다만 임차인이 대항요건을 상실한 경우 임차권 등기가 말소된 경우, 임대차 등기가 말소된 경우 금융기관은 승계할 수 없다. ④ 금융기관은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. 우선변제권 행사①소액사건심판법을 준용한다. ② 반대 의무의 이행이나 이행 제공을 집행 개시 요건으로 하지 않는다. 소액보증금 우선변제①경매신청등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리②우선변제받을 임차인의 범위와 일정액의 범위 서울-2200만원(1900만원)과밀억제구역-5500만원(1300만원)광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 -3,800만원(1,000만원)기타지역 -3,000만원(6500만원)③일정액이 상가건물가액의 2분의 2분에 한한다. ④ 임차인이 2인 이상이고 일정액의 합이 상가건물의 2분의 1을 초과하는 경우 각 임차인의 일정액 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 본다. 임차권등기명령 제①보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. ③ 임차권 등기명령 집행에 따른 임차권 등기를 마친 건물을 이후 임차한 임차인은 소액보증금 최우선 변제를 받을 권리가 없다. ④ 임차권 등기와 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 민법에 의한 임대차등기의 효력① 대항력과 우선변제권을 취득한다. ② 임대차등기신청서에 사업자등록을 신청한 날, 임차건물을 점유한 날, 임대차계약서상 확정일자를 받은 날을 기재해야 한다. 존속기간 ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 1년으로 본다. 다만 임차인이 1년 미만으로 정한 기간은 유효하다. ② 임대차가 종료된 경우에도 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속한다. ③ 임차인은 감염병 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 집합제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다, 임대인이 계약해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. (2022년 1월 신설) 계약갱신 ① 임대인은 임차인이 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.② 최초 임대차계약기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다. ③ 임대인의 동의를 얻어 전대인은 임차인의 계약갱신요구권을 행사기간 이내에 임차인을 대신하여 행사할 수 있다. 계약갱신거절사유 ①임차인이 3기의 차임액을 연체 ②임차인이 허위 또는 부정하게 임차한 경우 ③임대인 임차인 합의하에 보상을 제공한 경우 ④임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대 ⑤임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의로만 중과실로 파손 ⑥건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차목적 달성할 수 없는 경우 ⑦목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우 ⑧임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 임차인의 권리금 회수 보호①권리금 계약이란 신규 임대차 배상 청구하는 것②. 임대인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 알선한 신규 임차인이 권리금을 지급하는 것을 방해해서는 안 된다. ① 신규임차인에게 권리금을 요구하는 행위 ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③신규임차인에게 현저하게 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위 ⑤정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위권리금 회수기회보호제한 ①계약갱신요구를 거절한 정당한 사유가 있는 경우 ②신규임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 유지하기 어려운 경우 ④상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하고 있는 권리금 회수기회보호제한 ①계약갱신청구권이 있다. ② 증액비율을 초과한 경우 초과하는 범위 내에서 무효로 부당이득으로 반환을 요구할 수 있다. ③ 모든 어른과 모든 어른의 관계에도 적용된다. 임대차정보제공상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할세무서장에게 확정일자 부여일, 치임 및 보증금 등 정보의 제공을 신청할 수 있다. 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 임대인의 동의를 얻어 정보제공을 신청할 수 있다. 이해관계인의 범위 ①임대차계약의 임대인, 임차인 ②상가건물소유자 ③우선변제권을 승계한 금융기관 ④법원의 판결을 받은 자정보의 범위 ①임대인, 임차인의 인적사항 ②상가건물소재지, 임대차목적물 및 면적 ③사업자등록신청일 ④보증금차임 및 임대차기간 ⑤확정일자부여일⑥임대차계약변경일, 갱신일 상가건물임대차보호법 및 시행령 기출문제(출처큐넷)
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