- 임대료
- (1) 일반적인 경우: 받기로 한 때의 약정금액(2) 전세: 초월산입, 말월불산입
2) 간주임대료
(1)일반 부동산
기장 : [보증금적수 – 건설비 상당액적수] ☎ 365x정기예금이율 – 금융수익추계 : 보증금적수 ☎ 365x이율
건설비금융수익①건축물의취득가액+자본적지출②토지의취득가액은제외①발생주의에따라계산(미수이자포함,선수인제외)②수입이자+할인료+수입배당금
소득세법의 간주임대료 계산 시 금융수익은 보증금 등으로 취득한 것으로 확인되는 금융자산에서 발생한 수입이자, 할인료 및 배당금 수익으로 한정한다.이때 금융수익은 발생주의에 따라 계산하므로 미수이자는 포함하며 선수이자는 제외한다.
(2) 주택
길이 : [보증금-3억원]의 적수x60% 365365x 정기예금이율 – 금융수익추계 : [보증금-3억원]의 적수x60% 365365x 정기예금이율
주택은 3주택(소형주택 제외) 이상을 소유하고 보증금 합계액이 3억원 이상인 경우에만 과세한다. 이때 소형주택은 40㎡ 이하&기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다.
예제
거주자 갑의 2021년 상가 부동산 임대업에 대한 자료다. 갑의 2021년 사업소득 총수입금액을 계산하시오. 다만 갑은 상가 부동산 임대업만을 영위하고 있으며 임대업 사업 소득에 대해 장부를 기장하여 대비하고 있다.
(1) 임대기간 : 2020년 5월 1일 ~ 2022년 4월 30일 (2) 월 임대료 : 500,000,000원 (3) 임대보증금 : 100,000,000원(4) 상가부동산 취득가액 : 토지 300,000,000원, 건물 500,000원(5) 월 관리비 수입 : 500,000원(6) 2021년 임대보증금 운용수익 : 수입배당금 300,000원, 수입이자 0000원, 신주인수권 처분이익 200,000원(7) 금융회사 등의 정기예금 이자율을 고려하여 기획재정부령이 정하는 이자율 : 연 2% 가정
가. 1. 월 임대료 : 24,000,000(=2,000×12) 2. 관리비 수입 : 6,000(=500,000×12) 3. 간주임대료 : 3,200,000(=500,000-300,000)x2% – (500,000+300,000)) 4. 총수입금액 : 33,200,000
소득세법의 간주임대료 계산 시 금융수익은 보증금 등으로 취득한 것으로 확인되는 금융자산에서 발생한 수입이다. 할인료 및 배당금 수익에 한한다.
주택임대사업자의 분리과세소득금액
주거용 건물임대업에서 발생한 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 분리과세 선택 가능하며, 이 경우 분리과세 소득금액은 특례규정에 따라 계산한다.
구분필요경비율 추가필요경비공제 기타종합소득 000만원 이하 기타종합소득 000만원 초과등록임대사업자 60% 400만원 없음 미등록임대사업자 50% 200만원 없음
임대주택 등록사업자가 4년(또는 8년) 이상 임대하지 않거나 다른 요건(5% 초과 인상 금지)을 위반한 경우 혜택을 받은 세액을 이자 상당액과 함께 추징한다.
예제
다음 자료를 이용하여 부동산임대사업자인 거주자 갑의 2021년도 사업소득금액을 1)임대사업자 등록을 한 경우와 2)임대사업자 등록을 하지 않은 경우로 나누어 계산하시오.
- 주택임대현황 (주택의 기준시가는 모두 2억원을 초과하며 임대주택 이외의 C주택은 갑이 거주함
- 구분보증금 월 임대료 임대기간 A주택 8억원 없음 2020.7.1~2022.6.30B주택 2억원 1,000,00020.10.1~2022.9.30
2. 갑은 위 임대주택소득 이외의 종합소득금액으로 1,800만원이 있다.3. 주택임대소득이 분리과세가 가능하다면 분리과세를 선택하도록 한다.4. 기획재정부령으로 정하는 정기예금 이자율은 연 2%로 가정하고 A주택임대사업 부분에서 발생한 수입이자 1,000,000원이 있다.
- 주택임대소득 총수입금액 : 1) +2) = 19,400,000
- 1)임대료 수입 = 1,000,000×12개월 = 12,000,0002)간주임대료(본인소유거주주택 포함 3주택 이상자): ①+② 7,400,000①A주택: (800,000-300,000)x60%x2%-1,000=5,000②B주택: (200,000-0)x60%x2%=2,400,000
- 보증금 등 적이 큰 A주택 보증금에서 먼저 3억원을 공제한다.
2) 주택임대소득금액
1)임대사업자 등록을 한 경우 (19,400,000-19,400,000×60%) – 4,000,000 = 3,760,000
임대사업자 등록을 하고 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 자는 400만원을 추가 공제한다.
2)임대사업자 등록을 하지 않은 경우 (19,400,000-19,400,000×50%) – 2,000,000 = 7,700,000
임대사업자 등록을 하지 않았더라도 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 자는 200만원을 추가 공제한다.
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