소유권 이전 등기의 의미를 이해하다
수고하세요! 8월 4일부로 그동안 한시적으로 시행되던 부동산 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법 기간이 종료되었습니다. 우리가 생각하기에는 등기부등본상의 소유권을 이전하는 것은 매매나 증여, 상속에만 국한된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 현재 조상들이 땅을 증여하고 농사를 지으며 오랫동안 살았음에도 불구하고 그 명의를 이전하지 않는 경우가 종종 있습니다.
또 선조의 땅 찾기라고 해서 돌아가신 직계존속이나 저를 상속 대상으로 지정할 수 있는 사람에게 몰랐던 부동산이 있었다는 것을 알게 된 경우도 있습니다. 이럴 때는 본인이 소유권을 이전받을 자격이 있음을 증명하고 새로운 등기를 마쳐야 합니다. 그러나 실질적으로 이 프로세스는 행정상 복잡한 절차를 거쳐야 합니다. 그래서 정부는 몇 년에 한 번 부정기적으로 특별조치법을 한시적으로 시행하고 이를 간소화하고 있는 것입니다.
그렇다면 일반적인 부동산 매매 과정에서의 소유권이전등기는 어떤 개념일까요? 먼저 매매를 비롯한 소유권이전을 수반하는 계약을 체결한 경우 계약만료일(일반적으로 잔금 지급완료일 기준)로부터 60일 이내에 새로운 소유자를 등기하는 절차를 완료해야 합니다. 만약 해당 기한이 경과할 경우 별도의 과태료 처분이 가능합니다. 이렇게 기한까지 정해놓고 등기부등본상의 소유자 변경 내용을 기재하도록 하는 이유는 분명합니다.
왜냐하면 서류상으로 소유자 변경 등기가 완료됨으로써 민법상 소유권이 변경된 것이 인정되는 효력이 발생하기 때문입니다. 이에 따라 매수인은 물론 원 소유자인 매도인도 해당 매매거래를 완료한 후 대상 부동산의 소유권을 이전할 의무가 부여됩니다. 그런데 의외로 이 절차를 모르는 경우가 많아요.
그 이유는 거의 모든 부동산 거래가 주택담보대출처럼 은행 돈을 쓰는 것이 일반적이기 때문입니다. 은행권은 매번 거래되는 부동산을 담보로 대출을 해주게 됩니다. 따라서 대출이 이뤄지는 당일 소유권이전등기가 완료됨은 물론 대출금액에 상응하는 근저당이 반드시 설정돼야 합니다.
따라서 잔금 지급일에 대부분 은행에서 파견한 법무사가 소유권 이전을 비롯해 대출금에 대한 근저당 설정을 일괄적으로 대리하게 됩니다. 이와 별도로 지속적으로 급등하는 집값으로 인해 거래대금 이외의 비용을 줄이기 위한 노력의 일환으로 이른바 셀프 등기를 시도하는 분들이 많습니다. 하지만 부동산 거래 후 등기 절차는 생각보다 복잡하고 이 과정에서 구비해야 할 서류도 많습니다.
다만 쉽게 생각해 셀프 등기에 도전했다가 서류 미비나 기재사항 오류 등으로 신청이 반려돼 보정명령을 받는 경우가 상당합니다. 그렇게 될 경우 이를 다시 보정해야 하는 기간만큼 소유권이전등기 절차가 지연됩니다. 그리고 최악의 경우에는 가압류 등 권리관계의 변동이 일어나는 등 사고의 위험성이 존재하므로 주의가 필요합니다.